不動産投資の魅力に迫る
公的融資としては年金や財形にもリフォームローンがあります。
水まわりの設備を取り替える工事なら、公庫のクイックリフォームローンが適しています。
対象となるのはＢＬ（ベターリビング）部品かまたは同等以上の高性能な水まわり設備を設置する工事で、二五○万円までは無担保で借り入れることができます。
銀行など民間の金融機関でもリフォームローンを扱っています。
銀行ローンの場合は一○○○万円程度まで無担保で借りられるケースが多いようです。
ただし、無担保なので金利は住宅ローンよりやや高めになります。
これとは別に、住んでいる家に担保をつければ、通常の住宅ローンと同じ条件で借りることも可能です。
ただし、住宅ローンの返済が進んでいて家の担保力に余裕がなければ借りられません。
抵当権を設定するための登記費用なども必要です。
ローンを借りてリフォームすると、住宅ローンと同様にローン控除を受けられます。
リフォームした翌年に確定申告すれば、六年間にわたって所得税の一部が戻ってくるのです。
ただし、返済期間が一○年以上であること、工事費が一○○万円超であることなどの条件があるので注意してください。
住まいを新しくする第二の手段は、思い切って買い換えてしまうこと。
とはいえ、買い換えもタイミングが大切です。
最も重要なのは「なぜ買い換えるのか」という理由です。
はじめて家を買うときと同様、「子どもが成長して家が狭くなった」「子どもが独立して家族数が減った」などというライフスタイルの変化が、大きな要因になるでしょう。
ほかにも「周辺環境が悪くなったから」「長時間通勤に疲れたから」など、買い換えを思いつく理由は人それぞれです。
買ったあとに急激に値下がりしてしまうと、売っても手元にお金が残らないどころか、借りている住宅ローンを返済しきれないことも考えられます。
こうした「担保割れ」の状態での買い換えはかなり困難です。
とはいえ、最近では買い換え専用のローンが登場しており、担保割れでの買い換えも不可能ではなくなっています。
高い金利のときに買った人が低金利の時期に買い換えると、ローンの負担が軽くなることもあります。
ちょうど借り換えと同じような効果が出るわけです。
とはいえ、現在は史上最低水準の低金利が続いています。
これから買う人がこの効果を得るのは、むずかしいでしょう。
買い換えのしやすさは、家の売りやすさに大きく左右されます。
売りやすい家とは、買う人にとって買いやすいということ。
たとえば、公庫が利用できる築年数のうちに売り出せば買ってもらいやすく、それ以降に売るよりも高く売れるでしょう。
買い換える物件を探すにしても、まずは予算のメドをつけなければなりません。
買い換えの予算も基本的にははじめて買うときと同じ。
手元の自己資金と住宅ローンの借入額を加えた金額が「買い換えられる予算」です。
はじめて買うときと違うのは、自己資金に「売って手元に残るお金」が含まれるという点です。
売って手元に残るお金を計算するには、まず「いくらで売れるか」を知らなければなりません。
不動産会社に頼めば無料で「売れそうな価格」を査定してくれるでしょう。
住宅情報誌などで立地や築年数、広さなどの条件が似たような物件の価格を調べれば、おおよその見当をつけることも可能です。
いくらの家に買い換えられるか売って手元に残るお金が予算のカギを握る売れる価格がわかっても、その金額がまるまる手元に残るわけではありません。
そのお金で住宅ローンを全額繰り上げ返済し、仲介手数料など売るために必要な費用を払わなければならないのです。
住宅ローンの残り（残債）がいくらかは、金融機関から送られてくる「返済予定表」を見れば書いてあります。
売るための費用としてはローンの繰り上げ返済手数料や抵当権の抹消費用、売るときの売買契約に必要な印紙税などもあげられますが、仲介手数料以外はさほど大きな額ではありません。
たとえば売却価格が四○○○万円でローン残債が二○○○万円だとすると、手元に残るお金は約一八七四万円です。
買い換えるときの自己資金としては、このほかに貯金なども加えることができます。
自己資金が足りない場合は、はじめて買うときと同様、親の援助を仰いだり、価格の九○～九五％まで借りられる提携ローンを利用する方法も考えられるでしょう。
ただし、はじめて買うときに使えた「贈与の特例」は、買い換えでは使えないので注意が必要です。
なお、買い換え先の物件を買うときも諸費用がかかります。
仲介手数料やローンの費用、登記費用など、はじめて買うときと同じです。
これらの諸費用分を手元に残しておくことをお忘れなく。
買い換えで手元に残ったお金に貯金などを加え、さらに買うときの諸費用を差し引けば、買い換えるときの自己資金が計算できます。
あとはこの自己資金にローンで借り入れられる額を加えれば、いくらの家に買い換えられるかがわかるわけです。
なお、自己資金と年収から見た買い換え可能額の目安を、早見表に示しておきました。
買い換えを機に、二世帯で住むというケースも少なくないでしょう。
高齢者と同居したり二世帯住宅を建てたりすると、公庫や年金の割増融資が使えます。
条件を満たせば公庫の基本融資や年金の一般融資が三○○万～四五○万円アップできるのです。
六○歳をすぎてからの買い換えでは、公的融資の返済期間が短くなります。
六○歳だと最長二○年、六一～六五歳だと最長一五年という具合。
返済期間が短ければ毎月返済額がアップするので、リタイア後の生活が苦しくなってしまうかもしれません。
そこで注目したいのが公庫や年金の「親子リレー返済」。
親が借りた住宅ローンを子どもが引き継ぐというもので、親が六○歳以上でも通常どおりの返済期間で借りられます。
さらに公庫では、一戸建てを建てる場合に返済期間を四○～五○年に延長できる「超長期親子リレー返済」という制度もあります。
買い換えでローンを新たに組む場合は、はじめて買うときとは違った注意点があります。
まず、マンションを買うときの「はじめてマイホーム加算」は使えなくなります。
公庫の基本融資額が三○○万円分少なくなるので、そのぶんは公庫の特別加算額などで穴埋めしなければなりません。
ただし、公庫では床面積が大きいほど融資額も大きくなるので、広い家に買い換えれば借入額を増やすことも可能です。
専有面積が七五㎡を超えるマンションを買うと「ゆったりマイホーム加算」として特別加算額二○○万～七○○万円がプラスされるケースもあります。
買い換えの手順には、「売り先行」と「買い先行」の二パターンがあります。
売り先行とは手持ちの住宅を先に売ってから買い換え先を決めるやり方。
一方、買い先行とは買い換え先を決めてから自宅を売りに出すというやり方です。
売り先行では、手元に残るお金が確定してから買い換え先を選べるので、資金計画が立てやすくなります。
「買い換え先の購入代金を払う前に売らなければ」という時間的な制約もないので、比較的高く売ることができるかもしれません。
逆に買い先行では買い換え先の物件をじっくり探すことが可能です。
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